Wie verändert sich der Immobilienmarkt in Zürich und gewinnt an Attraktivität?

Was treibt die Preise in Zürich wirklich nach oben?

Fangen wir mit dem Offensichtlichen an: Es gibt schlicht keine Wohnungen. Laut Erhebung der Stadt Zürich lag die Leerwohnungsziffer im Juni 2025 bei 0,1 Prozent. Das sind 235 Wohnungen für die gesamte Stadt. Zum Vergleich: Ein Jahr zuvor waren es noch 169. Der Anstieg klingt nach etwas – ist aber lächerlich.

Was passiert, wenn Nachfrage auf praktisch kein Angebot trifft? Richtig. Die Preise explodieren. In meiner Beratungspraxis sehe ich Kunden, die mit einem Budget von 1,2 Millionen Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung ins Seefeld wollen. Das funktioniert nicht mehr. Wer sich einen Überblick über aktuelle Quadratmeterpreise in Zürich verschaffen will, sieht schnell: Die Preisunterschiede zwischen den Quartieren sind enorm.

Der zweite Treiber: Zürich ist wirtschaftlich brutal attraktiv. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Schweizer Durchschnitt, internationale Firmen siedeln sich an, die ETH zieht Talente aus der ganzen Welt an. Diese Menschen brauchen Wohnungen. Und sie können sich leisten, was andere nicht können.

Der dritte Faktor wird oft vergessen: Infrastrukturprojekte. Die Verlängerung der Linie 11 nach Affoltern, der Ausbau des Hauptbahnhofs, neue S-Bahn-Takte. Jedes dieser Projekte macht Quartiere attraktiver, die vorher als «zu weit draussen» galten. Oerlikon war vor zehn Jahren langweilig. Heute ist es eines der dynamischsten Quartiere der Stadt.

Quadratmeterpreise 2026: Wo steht Zürich im Vergleich?

Zahlen. Jetzt wird es konkret. Die Zürcher Kantonalbank prognostiziert für 2026 einen Preisanstieg von rund 4,5 Prozent bei Wohneigentum im Kanton Zürich. Das ist kein Ausreisser – das ist Normalität. Und im Kanton standen laut offizieller Kantonsstatistik am 1. Juni 2025 nur 3’815 Wohnungen leer. Eine Leerwohnungsziffer von 0,48 Prozent – so tief war sie letztmals nach der Jahrtausendwende.

Aber wie steht Zürich im Vergleich zu anderen Schweizer Städten? Das Bild ist differenzierter, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

Was diese Tabelle nicht zeigt: die Streuung innerhalb der Städte. In Zürich kann der Quadratmeterpreis je nach Quartier zwischen 10’000 und 25’000 Franken variieren. Seefeld und Enge spielen in einer anderen Liga als Schwamendingen oder Affoltern.

Ein Punkt, den ich in Beratungen immer anspreche: Die Inseratpreise sind nicht die Transaktionspreise. In meiner Erfahrung liegen die tatsächlichen Kaufpreise im Kanton Zürich oft 5-10% über dem ursprünglichen Angebot. Nicht weil Verkäufer gierig sind – sondern weil mehrere Interessenten bieten.

Diese Quartiere sollten Sie 2026 genauer anschauen

Jetzt wird es persönlich. Ich werde Ihnen nicht alle zwölf Stadtkreise aufzählen. Das wäre Zeitverschwendung. Stattdessen: drei Quartiere, die ich meinen Kunden aktuell empfehle – mit Begründung.

• Oerlikon (Kreis 11): Die Transformation ist abgeschlossen. Neue Tramlinien, Einkaufszentren, Schulen. Die Preise sind noch 15-20% unter Wiedikon. Das ändert sich gerade.
• Altstetten (Kreis 9): Früher industriell, heute urban. Die Nähe zum Letzigrund und die S-Bahn-Anbindung machen es für junge Familien attraktiv. Noch unterschätzt.
• Schwamendingen (Kreis 12): Ja, wirklich. Die Verdichtungsprojekte bringen neue Wohnungen auf den Markt, die ÖV-Anbindung ist hervorragend. Potenzial für Wertsteigerung.

Wie stark fussläufige Infrastruktur und Immobilienwert zusammenhängen, zeigt sich gerade in diesen aufstrebenden Quartieren besonders deutlich.

Was ich nicht empfehle: Auf den «perfekten Moment» warten. Den gibt es nicht. Wer 2023 gewartet hat, zahlt heute 10% mehr. Wer 2026 wartet, zahlt 2028 wieder mehr. Der Zürcher Markt korrigiert nicht – er atmet nur kurz durch.

Die Risiken, über die niemand spricht

Erstes Risiko: Zinsanstieg. Die Schweizerische Nationalbank hat die Leitzinsen 2024 gesenkt, aber niemand garantiert, dass das so bleibt. Wer heute mit einem Hypothekarzins von 2% kalkuliert und in fünf Jahren 4% zahlen muss, hat ein Problem mit der Tragbarkeit. Ich empfehle: Rechnen Sie immer mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, den die Banken verwenden.

Zweites Risiko: Eigenmietwert. Ab Januar 2026 tritt die neue Weisung des Kantons Zürich in Kraft. Gemäss Mitteilung des Kantons Zürich steigen die Eigenmietwerte um durchschnittlich rund 10 Prozent. Das bedeutet: höhere Steuern für Eigentümer. Diesen Faktor vergessen viele bei der Budgetplanung komplett.

Drittes Risiko: Nebenkosten beim Kauf. In meiner Beratungspraxis im Raum Zürich beobachte ich regelmässig, dass Käufer die Nebenkosten unterschätzen – typischerweise um 3-5% des Kaufpreises. Handänderungssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren. Das sind schnell 50’000 Franken bei einer Wohnung für eine Million. Diese Erfahrung ist auf den Kanton Zürich begrenzt und kann je nach Gemeinde variieren.

Viertes Risiko: Regulatorische Änderungen. Die Debatte um den Eigenmietwert ist nicht beendet. Auch die Lex-Koller-Regelungen für ausländische Käufer könnten sich ändern. Wer heute kauft, muss wissen: Die Spielregeln können sich in fünf Jahren geändert haben.

Häufige Fragen zum Zürcher Immobilienmarkt

Was ich Ihnen zum Schluss mitgebe

Der Zürcher Immobilienmarkt ist kein Ort für schnelle Entscheide. Er ist teuer, komplex und verzeiht keine Fehler bei der Budgetplanung. Aber er bietet auch Chancen – wenn Sie wissen, wo Sie suchen.

Die wichtigste Frage ist nicht «Wann kaufe ich?», sondern «Was passt zu meiner Situation?». Prüfen Sie Ihre Tragbarkeit mit dem kalkulatorischen Zins. Schauen Sie sich Quartiere an, die heute noch unterschätzt werden. Und hinterfragen Sie jede Prognose – auch meine.